2021年10月23日，對于中國房地產(chǎn)業(yè)以及城鎮(zhèn)房產(chǎn)擁有者來說，是一個非常重要的日子，這天，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議正式決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。（具體內(nèi)容大家在網(wǎng)上都能看得到，這里就不再復(fù)述了）。
我談十點分析：
第一點，征收房地產(chǎn)稅意外嗎？
征稅本身是遲早的事，在意料之中，但現(xiàn)在突然推出，有點意料之外。房地產(chǎn)稅這個事已經(jīng)醞釀了十多年，給我們的感覺一直是在套路性地“籌備”著，一直以為條件尚不成熟，一直以為目前每年增量住房銷售額仍然處在17億平方米的歷史高位的時候重心還難以從增量過渡到以存量為依托的房地產(chǎn)稅上來，一直以為在目前國家經(jīng)濟多變復(fù)雜的背景下暫時推不出來?，F(xiàn)在，出臺房地產(chǎn)稅突然就坐實了，且由全國人大出臺文件，形成立法的強力支點，準(zhǔn)確地說，這就是真正拉開序幕了。可能是籌備的時間太長了，很多人還不太習(xí)慣這是個真事，我們要盡快適應(yīng)這個局面。
第二點，為什么又搞試點？
馬上要開始的并不是房地產(chǎn)稅的全面征收，而是選擇若干地區(qū)做試點工作。有人說：10年前上海、重慶不是已經(jīng)搞過試點嗎，為什么又搞試點？其實，上海、重慶當(dāng)時的試點，其背景、內(nèi)容、方式等和馬上要開展的試點有非常大的不同，那次試點對下一步的房地產(chǎn)稅征收事實上沒有直接對應(yīng)的試點意義。所以，這次還要搞真正對應(yīng)的試點。
第三點，用五年時間搞試點意味著什么？
其一，房地產(chǎn)稅征收工作的依據(jù)、稅點、內(nèi)容、方式等等，目前仍然存在很多不確定性，需要較長時間驗證其合理性和合法性；其二，至少五年內(nèi)不會在全國全面實施征收。
第四點，選哪些城市或地區(qū)做試點？
目前說法較多的有深圳、杭州（或浙江）、海南等省市。我感覺不一定就是這個范圍。國務(wù)院搞這么重要的試點，關(guān)乎到國家稅源的擴大和重心變更、稅制的完善、房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展、國民經(jīng)濟在新階段的合理增長等等，意義非凡，因此，試點城市或地區(qū)應(yīng)該具有廣泛的代表性。比如，一二三四五線城市均應(yīng)有代表城市列入試點才是合理的。
第五點，向誰征收？
這點非常明確：試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。把城鎮(zhèn)房地產(chǎn)和農(nóng)村宅基地及其上住宅區(qū)分開來，這符合國情，符合農(nóng)村土地及物業(yè)尚未正式進入全國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實，符合農(nóng)村居民平均收入低于城鎮(zhèn)的現(xiàn)實。
第六點，按照什么標(biāo)準(zhǔn)征收？
以往商鋪寫字樓都是按照租金標(biāo)準(zhǔn)征收，這次試點會這樣做嗎？根據(jù)官方曾經(jīng)透露過的信息，這次試點很可能會按照各類房地產(chǎn)的評估值或市場價征收。說實話，這個壓力會比較大，不過，關(guān)鍵還不是這一點，而是稅率，如果評估值或市場價很高，但稅率較低，總征稅額也會降下來。
第七點，稅率會是多少？
這個問題最關(guān)鍵、最重要，也很復(fù)雜，一兩句話說不清。比如，參考國外的標(biāo)準(zhǔn)嗎？國外也不一樣，有的高一點，有的低一點，幾個點或零點幾個點都有，沒有絕對標(biāo)準(zhǔn)，何況，中國國情和國外不一樣，像中國的土地是國有的，外國大都是私有化的，所以房地產(chǎn)稅率也不好照搬。再如，一套房征稅嗎？很多人希望不征，但我從全國人大的決定中讀出的感覺是，可能會征，因為里面明確寫道：試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，并沒有說第一套房不征稅。又如，多套房怎么征？目前國務(wù)院文件還沒有出來，暫時不清楚，但大概率是累進稅制，也就是說，一個家庭（含單身家庭）的房子越多，征稅越多。最后，到底會是什么樣的稅率？我感覺只有一套房的家庭應(yīng)該不會有多少壓力，這個應(yīng)該可以確定，我個人希望第一套不征，若征就少征，稅率在0.1%-0.3%為宜。至于第二套或多套房的稅率，還有大戶型的稅率，這里就不做估計了，還是等政府文件好了。
第八點，試點城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場會受影響嗎？
當(dāng)然會。畢竟要征稅了，那些有房子的家庭，特別是有多套房的家庭，會有一定的壓力，他們會考慮是否繼續(xù)持有這些多余的房子。其結(jié)果，二手樓市上的放盤房源會增加，供需關(guān)系會有所變化，甚至可能會適度影響到房價。不過，考慮到過去這些年來，征收房地產(chǎn)稅的傳聞就沒有斷過，市場已經(jīng)釋放了一部分壓力，所以影響是有限的，且具有過渡性質(zhì)，在試點啟動期相對明顯一點，估計一段時間后，供需兩方都將適應(yīng)征稅的大環(huán)境，樓市也會逐步穩(wěn)定下來，包括房價。征稅工作會逐步常態(tài)化。
第九點，征收房地產(chǎn)稅是要替代土地出讓金嗎？
土地出讓金是房地產(chǎn)增量模式下的主要財稅來源，而房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)存量模式下的主要財稅來源，從這個意義上看，當(dāng)中國城市化進入后期，增量模式日益縮減、而存量模式日益增大的情況下，說是替代，有一定的道理。不過，兩者在性質(zhì)、來源、征收模式、用途等一系列方面存在很大差別，因此又有很多不可替代的成分，需要具體情況具體分析。
第十點，房地產(chǎn)稅未來在國家稅收體系中的角色如何？
一句話：非常重要。在國外很多城市中，房地產(chǎn)稅（有些稱為“不動產(chǎn)稅”、“物業(yè)稅”、“房產(chǎn)稅”等等）占據(jù)當(dāng)?shù)卣愂湛傤~的一半以上。中國城市可能達不到那么高，但仍將成為各個城市的重要稅源，對每個城市的公共支出具有重要的支撐作用。
接下來我們要做的事，就是靜候國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)稅試點具體辦法的出臺，以及試點地區(qū)人民政府制定的具體實施細則的出臺。
