展望2022年，全球疫情仍難以消除，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，全球通脹仍將維持較高水平，貨幣回歸正常。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速回落，貨幣政策穩(wěn)中有松。在繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)局部放松，對(duì)自住需求和開發(fā)商的合理融資給予支持，部分地區(qū)也會(huì)因城施策、放松限價(jià)限貸、支持購(gòu)房者、友待開發(fā)商等。但是，政策的局部放松對(duì)市場(chǎng)的刺激力度不足，且市場(chǎng)底明顯滯后于政策底，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)繼續(xù)下探、尋找底部的態(tài)勢(shì)，房企經(jīng)營(yíng)好轉(zhuǎn)與市場(chǎng)信心修復(fù)還需時(shí)間?？傮w來看，2022年全國(guó)多數(shù)市場(chǎng)指標(biāo)將低于2021年，下半年少數(shù)一二線城市可能率先企穩(wěn)。

本文選自易居研究院《2021-2022年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，本報(bào)告是易居研究院一年更新一次的重磅房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，主要著眼于分析與預(yù)判全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，兼顧研究宏觀經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)政策等影響市場(chǎng)變化的外部環(huán)境。分為上下兩篇，本文為下篇，主要展望2022年。

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)判

（一）全球經(jīng)濟(jì)：復(fù)蘇趨緩

1、全球經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但勢(shì)頭減弱，不確定性增加

2021年10月，國(guó)際貨幣基金組織(IMF)發(fā)布了最新的《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》。報(bào)告指出，雖然新冠疫情卷土重來，但全球經(jīng)濟(jì)仍在持續(xù)復(fù)蘇。預(yù)計(jì)2021年全球經(jīng)濟(jì)規(guī)模為94.94 萬億美元，增長(zhǎng)5.9%，2022年增速預(yù)測(cè)值為4.9%。通脹方面，預(yù)計(jì)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體的通脹水平將在2022年中期回落至疫情前水平。此外，大部分國(guó)家價(jià)格壓力預(yù)計(jì)將在2022年消退。不過，在一些低收入國(guó)家中，價(jià)格壓力預(yù)計(jì)將持續(xù)。

未來的變數(shù)主要在于，可能不斷出現(xiàn)比德爾塔（Delta）更厲害的新冠變種病毒，疫情造成的經(jīng)濟(jì)減速可能將持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。11月29日，世界衛(wèi)生組織（WHO）將新冠病毒變種奧密克戎（Omicron）在全球總體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為“非常高”。受此影響，多國(guó)再次采取“封關(guān)”措施，全球來之不易的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與開放再度蒙上陰影。目前對(duì)2022年全球經(jīng)濟(jì)增速預(yù)測(cè)具有較高的不確定性，并面臨重大下行風(fēng)險(xiǎn)。如果疫情反復(fù)失控，供需持續(xù)失衡，那么價(jià)格和通脹壓力將更為持久。

這也使得2022年各國(guó)政策選擇難度加大，操作空間減小。其中，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在高通脹壓力下可能將比預(yù)期更快推動(dòng)貨幣政策回歸常態(tài)。歷史數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行開始回收流動(dòng)性，一般情況下新興市場(chǎng)會(huì)經(jīng)歷外部信用收縮，這對(duì)于深受疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)還未恢復(fù)的發(fā)展中國(guó)家無疑會(huì)是雪上加霜。全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡性將進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)全球中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

2、美國(guó)經(jīng)濟(jì)：增速回歸至長(zhǎng)期水平，通脹高企下或?qū)⑻崆凹酉?/span>

11月24日，美聯(lián)儲(chǔ)召開議息會(huì)議。公告顯示，若通脹持續(xù)高企，或?qū)?zhǔn)備提前加息。首先，美聯(lián)儲(chǔ)上調(diào)了今明后3年的核心通脹預(yù)期（PCE）。其中，2021年P(guān)CE指數(shù)漲幅預(yù)測(cè)值由2.4%提高至3.4%，2022年從2%上調(diào)至2.1%，2023年從2.1%上調(diào)至2.2%。其次，2021年四季度失業(yè)率的預(yù)測(cè)中值維持在4.5%不變，2022年四季度失業(yè)率預(yù)測(cè)中值由3.9%降至3.8%，2023年全年預(yù)測(cè)維持在3.5%不變。最后，美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)2021年GDP增長(zhǎng)7%，高于之前預(yù)測(cè)的6.5%，2022年增速預(yù)期維持在3.3%，2023年預(yù)期則從3月的2.2%上調(diào)至2.4%。

利率方面，基準(zhǔn)利率維持在0%-0.25%不變，符合市場(chǎng)預(yù)期;但超額準(zhǔn)備金利率(IOER)由0.1%調(diào)整至0.15%;同時(shí)，隔夜逆回購(gòu)利率由0%調(diào)整至0.05%。當(dāng)下的預(yù)期是，明年中縮表結(jié)束后，明年下半年美聯(lián)儲(chǔ)或加息1-2次，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間升至0.5-0.75%。

12月2日美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾發(fā)表“鷹派”講話，首次放棄“通脹暫時(shí)論”，并指出新冠變異病毒Omicron將給美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來三大威脅：如果疫情持續(xù)，可能會(huì)使美國(guó)國(guó)內(nèi)物價(jià)持續(xù)上漲，影響就業(yè)增長(zhǎng)，并使供應(yīng)鏈危機(jī)進(jìn)一步惡化。他還暗示，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)加快縮減緊急債券購(gòu)買計(jì)劃，加息可能會(huì)比計(jì)劃的更早。

3、歐盟經(jīng)濟(jì)：復(fù)蘇快于預(yù)期，持續(xù)強(qiáng)勁擴(kuò)張

2020年，歐盟經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了6.4%的衰退。2021年11月11日，歐委會(huì)公開表示，隨著歐盟經(jīng)濟(jì)從疫情引發(fā)的衰退中復(fù)蘇，赤字和公共債務(wù)下降，預(yù)計(jì)今年經(jīng)濟(jì)增速將高于此前5月預(yù)期的4.3%，并將在2022年持續(xù)強(qiáng)勁擴(kuò)張。預(yù)計(jì)2021年歐盟經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)5.0%，2022年增長(zhǎng)4.3%，2023增長(zhǎng)2.5%。歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)今明兩年將與歐盟持平，2023年為2.4%。

雖然歐洲經(jīng)濟(jì)正從衰退中強(qiáng)勁反彈，但仍面臨疫情不確定性和其他風(fēng)險(xiǎn)。尤其是自新冠變異病毒Omicron發(fā)現(xiàn)后，歐洲多國(guó)迅速采取關(guān)閉邊境措施，這將再次考驗(yàn)歐洲經(jīng)濟(jì)的彈性。諸如供應(yīng)鏈瓶頸、能源價(jià)格飆升等全球問題，可能導(dǎo)致歐洲通脹高于預(yù)期：通脹將在2021年達(dá)到2.4%，高于2020年的0.3%，然后在2022年放緩，達(dá)到2.2%，并于2023年降至1.4%。物價(jià)的峰值預(yù)計(jì)將出現(xiàn)在今年的后四個(gè)月，然后于2022年逐漸放緩。2022年歐元區(qū)政府將把公共支出列為優(yōu)先事項(xiàng)，以期在物價(jià)上漲和供應(yīng)鏈挑戰(zhàn)面前鞏固經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。若經(jīng)濟(jì)恢復(fù)進(jìn)程持續(xù)向好，歐元區(qū)政府可提前逐步退出經(jīng)濟(jì)刺激措施。這有助于將歐元區(qū)的總預(yù)算赤字從2020年占GDP的7.2%降至2021年的7.1%，然后在2022年降至3.9%，并于2023年降至2.4%。

（二）中國(guó)經(jīng)濟(jì)：潛在增速向下，長(zhǎng)期穩(wěn)中向好

2021年10月， IMF預(yù)計(jì)2021年中國(guó)GDP增速將高達(dá)8.4%，2022年回落至5.6%，2023年回落至5.4%。12月6日，中國(guó)社科院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書：2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》顯示，2021年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約8%，考慮到全球疫情仍在持續(xù)，預(yù)計(jì)2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.3%。

2021年年初以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了快速反彈和高點(diǎn)回落，三季度經(jīng)濟(jì)動(dòng)能已逐步放緩。10月PPI同比已抬升至13.5%，創(chuàng)近20年來新高，這與全球大宗商品價(jià)格走勢(shì)一致。但是，10月CPI表現(xiàn)比較溫和，同比僅1.5%。這一點(diǎn)與美國(guó)PPI、CPI雙雙創(chuàng)多年新高形成鮮明反差。我們認(rèn)為2022年中國(guó)高企的PPI增速將下降到5%左右，CPI溫和上升3%，總體上全面通脹的風(fēng)險(xiǎn)不大。而2022年經(jīng)濟(jì)增速降檔可能是更值得關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，2021年人民幣總體表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，外匯儲(chǔ)備穩(wěn)中有增，達(dá)3.2萬億美元。對(duì)比歷史，目前宏觀環(huán)境與2014年經(jīng)濟(jì)下行、2018年中美貿(mào)易摩擦升級(jí)時(shí)有一定相似之處，而中國(guó)人民銀行分別在2014年4月和2018年4月開啟過寬松周期。因此間隔4年后，2022年央行開啟新一輪貨幣寬松以鞏固經(jīng)濟(jì)的可能性較大，近期央行年內(nèi)第二次全面降準(zhǔn)即為證據(jù)。

需要注意的是，外部流動(dòng)性收緊、利率抬升會(huì)抑制我國(guó)貨幣政策寬松的空間。諸如在前兩次貨幣寬松周期中，美聯(lián)儲(chǔ)加息前，人民銀行的策略包括多次全面或定向降準(zhǔn)以及降息；而當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期后，人民銀行對(duì)降息非常謹(jǐn)慎。考慮到2022年美聯(lián)儲(chǔ)迫于通脹可能會(huì)加快加息進(jìn)程，我們預(yù)計(jì)2022年上半年是國(guó)內(nèi)貨幣政策寬松的主要窗口期，可能全面降準(zhǔn)、降息，但次數(shù)和力度均不會(huì)超過2014年、2015年。

綜合來看，我國(guó)在抗疫方面表現(xiàn)出色，制度優(yōu)勢(shì)明顯，供應(yīng)鏈恢復(fù)迅速且保持穩(wěn)定。而新冠變異病毒Omicron的出現(xiàn)，再度凸顯了我國(guó)政策立場(chǎng)的正確性，未來各項(xiàng)改革將繼續(xù)釋放長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力。中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)改變。

政策預(yù)判

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策：經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)中有進(jìn)，政策要穩(wěn)健有效

1、政策方向：寬松力度有增，推進(jìn)共同富裕

2021年12月6日，中共中央政治局召開會(huì)議。會(huì)議明確，2022年將堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，全面深化改革開放，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，繼續(xù)做好“六穩(wěn)”、“六?！惫ぷ?，持續(xù)改善民生，著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，保持社會(huì)大局穩(wěn)定，迎接黨的二十大勝利召開。

2022年宏觀經(jīng)濟(jì)政策將圍繞“共同富裕”這一關(guān)鍵詞繼續(xù)探索。2021年10月《求實(shí)》雜志發(fā)表了習(xí)總書記《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》一文。該文章指出，黨的十八大以來，黨中央把握發(fā)展階段新變化，把逐步實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕擺在更加重要的位置上，推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，采取有力措施保障和改善民生，打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)，全面建成小康社會(huì)，為促進(jìn)共同富裕創(chuàng)造了良好條件?，F(xiàn)在，已經(jīng)到了扎實(shí)推動(dòng)共同富裕的歷史階段。圍繞“共同富裕”的改革路線，預(yù)計(jì)在財(cái)政稅收、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等方面都會(huì)形成新的改革。

2022年將繼續(xù)正視困難，探索新的政策改革路線。此類潛在的困難和壓力或包括：主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體通脹走高、全球跨境資本流動(dòng)和匯率波動(dòng)加大、金融市場(chǎng)估值調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)上升、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨疫情多地散發(fā)、大宗商品價(jià)格高企、就業(yè)形勢(shì)壓力增大等。防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)增長(zhǎng)的任務(wù)艱巨，甚至超過2021年?？傊纫獔?jiān)定信心，又要正視困難，將改革和調(diào)控、短期和長(zhǎng)期、內(nèi)部均衡和外部均衡結(jié)合起來，集中精力辦好自己的事，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

2、貨幣金融政策：以我為主，適度寬松

2021年12月3日，國(guó)務(wù)院總理在中南海紫光閣視頻會(huì)見國(guó)際貨幣基金組織總裁格奧爾基耶娃時(shí)表示，中國(guó)將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動(dòng)性合理充裕，圍繞市場(chǎng)主體需求制定政策，適時(shí)降準(zhǔn)，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行。12月6日，央行決定于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬億元。央行明確，此次降準(zhǔn)在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，有效增加金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定資金來源，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力。同日召開的中共中央政治局會(huì)議明確，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕。

具體來看，2022年貨幣政策改革方向，可以從央行2021年第三季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中看出。此次報(bào)告明確，后續(xù)穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，以我為主，穩(wěn)字當(dāng)頭，把握好政策力度和節(jié)奏，處理好經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，做好跨周期調(diào)節(jié)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)大局總體平穩(wěn)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性。完善貨幣供應(yīng)調(diào)控機(jī)制，保持流動(dòng)性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。密切跟蹤研判物價(jià)走勢(shì)，穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，努力保持物價(jià)水平總體穩(wěn)定。同時(shí)，要堅(jiān)持底線思維，增強(qiáng)系統(tǒng)觀念，遵循市場(chǎng)化法治化原則，統(tǒng)籌做好重大金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作。從這部分表述基本上可以看出，2022年貨幣政策的基本定調(diào)有三點(diǎn)。第一、在穩(wěn)增長(zhǎng)方面，流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，尤其是要確保信貸總量的繼續(xù)增長(zhǎng)。第二、在各類風(fēng)險(xiǎn)方面，尤其是物價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)等領(lǐng)域，更要處理好相關(guān)關(guān)系。第三、國(guó)際上貨幣政策逐步回歸正?；?，實(shí)際呈趨緊態(tài)勢(shì)，但我國(guó)回旋余地大，以我為主。

3、財(cái)政稅收政策：增加效力，注重精準(zhǔn)

2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨“類滯脹”風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于物價(jià)上漲和原材料上漲等因素，所以相比貨幣政策，財(cái)政政策的作用和功能會(huì)強(qiáng)化。而在各地財(cái)政壓力增大的情況下，在財(cái)政支出的節(jié)奏和力度上，預(yù)計(jì)會(huì)明顯強(qiáng)化，以進(jìn)一步增強(qiáng)和發(fā)揮財(cái)政的功能。2021年12月6日召開的中共中央政治局會(huì)議明確，2022年積極的財(cái)政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)。

財(cái)政政策的推行，受到外部環(huán)境的影響比較大。疫情的干擾和產(chǎn)業(yè)鏈的問題下，包括出口、房地產(chǎn)投資、內(nèi)需等都有放緩的壓力，類似下行壓力短期內(nèi)難以因?yàn)檎咚山壎兓?。其他?shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)等恢復(fù)也面臨諸多不確定性。據(jù)此，財(cái)政政策更要加大對(duì)經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)的定向支持，更好地保市場(chǎng)主體保就業(yè)保民生。另外，通過結(jié)構(gòu)性工具加大對(duì)薄弱環(huán)節(jié)、重大項(xiàng)目的定向支持，是近兩年財(cái)政政策的重點(diǎn)工作之一。在2021年10月召開的2021年前三季度財(cái)政收支情況新聞發(fā)布會(huì)上，相關(guān)部門表示，將繼續(xù)圍繞國(guó)家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略以及十四五發(fā)展規(guī)劃等，加大對(duì)重大項(xiàng)目的支持力度，持續(xù)發(fā)揮專項(xiàng)債券對(duì)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的積極作用。

（二）房地產(chǎn)政策：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)

1、政策方向：支持合理住房需求

2021年12月6日召開的中共中央政治局會(huì)議明確，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這一定調(diào)具有非常大的暖意，成為2022年房地產(chǎn)發(fā)展的最重要定調(diào)。尤其是“良性循環(huán)”的政策表述，將促進(jìn)2022年房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)、各關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的健康有序運(yùn)行。

據(jù)此可以認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)政策大致會(huì)呈現(xiàn)繼續(xù)寬松的走向。這和房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、房企的經(jīng)營(yíng)壓力等有關(guān)，通過激活和滿足購(gòu)房者的合理住房需求，以真正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)域的良性循環(huán)。從具體操作看，在因地制宜、分類調(diào)控方面，各地的調(diào)控自主權(quán)和主動(dòng)權(quán)會(huì)增大，各地對(duì)于購(gòu)地和購(gòu)房市場(chǎng)也會(huì)給予更為寬松的支持，尤其是部分二線城市和三四線城市。當(dāng)然，這過程中也不可能是無限制的放松，有幾條紅線依然不能碰，包括房住不炒、房地產(chǎn)不作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段等。另外包括房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等，也依然要密切進(jìn)行監(jiān)測(cè)和關(guān)注。同時(shí)，2022年房地產(chǎn)稅大概會(huì)進(jìn)行試點(diǎn)，繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求和“炒房致富”行為，以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、供給端政策：保障性租賃住房供給受支持

2022年房地產(chǎn)供給端的約束會(huì)明顯減少，同時(shí)會(huì)獲得更大的支持，充分體現(xiàn)了政策層面關(guān)注房企供給端的相關(guān)指標(biāo)，即拿地、新開工、預(yù)售和竣工等。從拿地方面看，地方政府在供地方面對(duì)房企更加友好，房企拿地的競(jìng)價(jià)規(guī)則會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整，進(jìn)一步降低拿地成本、確保房企拿地有合適的盈利空間。從房企的新開工、預(yù)售和經(jīng)營(yíng)情況看，融資端政策將進(jìn)一步放松，三道紅線的硬約束有望減少，以不斷降低房企開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，包括商業(yè)銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)給予房企的支持力度將明顯強(qiáng)化。對(duì)于并購(gòu)在內(nèi)的各類業(yè)務(wù)，金融方面的支持力度也會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。部分地區(qū)會(huì)調(diào)低預(yù)售門檻，以加速房企銷售和回籠資金。

從結(jié)構(gòu)來看，保障性租賃住房的供給將成為亮點(diǎn)。2022年是各地重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的一年，包括土地、財(cái)政、稅收和金融等方面的支持力度明顯會(huì)增強(qiáng)，以增加此類住房的供給規(guī)模，更好落實(shí)租購(gòu)并舉的政策思路。相關(guān)地方政府對(duì)于此類住房的鼓勵(lì)性政策明顯會(huì)增多，以更好鼓勵(lì)社會(huì)資本的進(jìn)入。另外，包括城市更新、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理等領(lǐng)域，也會(huì)出現(xiàn)更多的支持和鼓勵(lì)性政策。

3、需求端政策：各地購(gòu)房政策有望放松

基于中央政治局對(duì)合理住房需求的支持，預(yù)計(jì)2022年全國(guó)各地購(gòu)房政策有望放松，主要在行政性管控、房貸政策、其他一些購(gòu)房政策等方面得到體現(xiàn)。

行政性管控政策方面，在堅(jiān)持“房住不炒和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”的政策前提下，限購(gòu)政策會(huì)呈現(xiàn)不同的放松形式。部分會(huì)停留在只做不說的層面、部分也會(huì)形成公開的小幅松動(dòng)，如降低社保繳納條件或針對(duì)部分住房產(chǎn)品進(jìn)行有條件的放松，以更好地支持合理住房消費(fèi)需求。在這過程中，包括落戶政策、人才政策等也會(huì)有所調(diào)整，使得限購(gòu)政策的約束性有所減弱。

2022年房貸政策將延續(xù)2021年四季度的思路，繼續(xù)呈現(xiàn)寬松的態(tài)勢(shì)。對(duì)于首套房和二套房、一手房和二手房等，都有望獲得更為寬松的信貸支持，體現(xiàn)在信貸額度、放貸節(jié)奏等方面。另外，部分城市認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，有望轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)房不認(rèn)貸等政策，以進(jìn)一步降低購(gòu)房者貸款成本，推動(dòng)改善型購(gòu)房需求的釋放。

其他領(lǐng)域方面，將出現(xiàn)一些新的激活或刺激合理住房消費(fèi)的政策。此類政策可能包括：各地對(duì)于購(gòu)房的契稅補(bǔ)貼會(huì)增加、對(duì)于普遍住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)調(diào)整、對(duì)于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)調(diào)整、對(duì)于三孩家庭和農(nóng)村人口的購(gòu)房將給予更大的支持等。總體上，需求端方面將獲得更大的政策支持，進(jìn)而形成更為活躍的交易態(tài)勢(shì)。

4、價(jià)格端政策：限價(jià)政策有松動(dòng)的可能

2022年價(jià)格端政策將有放松的空間和可能。尤其是從2022年上半年樓市的發(fā)展情況看，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”的政策將更好落地。在這過程中，對(duì)于部分地塊的限價(jià)約束和房企房屋銷售的限價(jià)約束，都有望減少或松綁。此類放松，對(duì)于一二線城市的影響或更為明顯。當(dāng)然，“房住不炒”的政策思路還將延續(xù)，對(duì)于價(jià)格炒作的各類監(jiān)管也還是會(huì)出現(xiàn)。如果2022年下半年各類房?jī)r(jià)炒作的現(xiàn)象增多，尤其是學(xué)區(qū)房領(lǐng)域，那么基于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的工作思路，各類炒作亂象也還會(huì)面臨嚴(yán)管。

另外，2022年是大力發(fā)展保障性租賃住房的關(guān)鍵年。租賃市場(chǎng)的租金監(jiān)管也將成為一個(gè)新的熱點(diǎn)內(nèi)容。預(yù)計(jì)各地會(huì)紛紛出臺(tái)租賃住房的相關(guān)條例和規(guī)定，以規(guī)范租金定價(jià)和漲租行為。同時(shí)會(huì)明確年度租金的漲幅，預(yù)計(jì)普遍都會(huì)設(shè)定為5%的漲幅，以進(jìn)一步穩(wěn)定租金和預(yù)期。對(duì)于各類租金炒作的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)約談等動(dòng)作也會(huì)增多，以進(jìn)一步促進(jìn)租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判

（一）市場(chǎng)需求

1、全國(guó)商品房銷售面積預(yù)計(jì)2022年下降5%左右

2022年，全國(guó)商品房銷售面積預(yù)計(jì)下降5%左右，跌破2017至2021年的高位平臺(tái)。主要原因：一是不會(huì)出現(xiàn)大力救市，回顧過去兩輪樓市明顯降溫期，2008年四季度至2009年，與2014年四季度至2015年，國(guó)家層面出臺(tái)較大力度的刺激政策，需求很快開始釋放，而本輪2021年下半年樓市降溫以來，政策放松力度很小，預(yù)計(jì)2022年也難有強(qiáng)刺激。二是2015年以來，全國(guó)房?jī)r(jià)普遍大漲，尤其是2020年至2021年上半年，部分熱點(diǎn)城區(qū)房?jī)r(jià)地價(jià)再度大漲，市場(chǎng)存在一定程的泡沫，市場(chǎng)需要繼續(xù)休養(yǎng)生息。三是部分房企經(jīng)營(yíng)困難，2022年將在部分城市繼續(xù)降價(jià)促銷，購(gòu)房者買漲不買跌的心態(tài)占上風(fēng)。 

（二）市場(chǎng)供應(yīng)

1、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)2022年下降8%左右

2022年，全國(guó)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)下降8%左右，連續(xù)第四年下降。主要原因：一是2022年商品房銷售市場(chǎng)繼續(xù)低迷，開發(fā)商資金回籠不順暢，且對(duì)后市預(yù)期仍不樂觀，所以銷售端的壓力傳導(dǎo)至投資端，房企拿地積極性不高。二是2022年下半年以來多數(shù)房企經(jīng)營(yíng)困難，預(yù)計(jì)2022年仍難以有效緩解，尤其是民企拿地能力較弱。三是“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等將繼續(xù)實(shí)施，雖然可能會(huì)有所松動(dòng)，但開發(fā)商融資環(huán)境仍難有顯著改善。四是部分房企謀求轉(zhuǎn)型，減緩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，甚至有部分主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)完全剝離了房地產(chǎn)資產(chǎn)。

2、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計(jì)2022年下降8%左右

2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計(jì)下降8%左右，連續(xù)第三年下降。房屋新開工面積主要受土地成交規(guī)模及開發(fā)商新開工意愿兩個(gè)因素影響。一方面，2019年至2021年全國(guó)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積已連降三年，新開工量滯后于購(gòu)地量，2022年新開工量將會(huì)繼續(xù)下降。另一方面，新建商品房銷售量持續(xù)走弱，部分開發(fā)商經(jīng)營(yíng)困難情況未顯著好轉(zhuǎn)，資金端持續(xù)承壓，開發(fā)商新開工意愿仍然偏弱。另外，我們預(yù)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積已于2019年見到歷史大頂，未來長(zhǎng)期趨勢(shì)向下。

3、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)2022年與2021年基本持平

2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預(yù)計(jì)為0%左右，可能創(chuàng)本世紀(jì)以來最低增速。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資主要由土地購(gòu)置費(fèi)（大約占三成）和建安投資（大約占六成多）兩個(gè)部分組成。如上文所述，我們預(yù)計(jì)2022年全國(guó)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置面積將會(huì)繼續(xù)下降，開發(fā)企業(yè)拿地意愿與能力都較弱，同時(shí)部分地方政府土地財(cái)政方面的壓力將進(jìn)一步增大，調(diào)低土地出讓價(jià)的意愿也更強(qiáng)烈，因此土地購(gòu)置金額也會(huì)同比下降。 如上文所述，我們預(yù)計(jì)2022年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積將會(huì)繼續(xù)下降，另外，房屋施工面積同比增速自2021年3月起持續(xù)回落，預(yù)計(jì)2022年還將繼續(xù)回落 ，且預(yù)計(jì)2022年大宗商品價(jià)格漲勢(shì)放緩，單位面積施工成本至少不會(huì)大升。需要關(guān)注的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資是金額概念，具有較強(qiáng)的黏性，進(jìn)入本世紀(jì)以來從未出現(xiàn)過年度下降，另外2022年保障房和租賃住房的投資建設(shè)力度將加大，會(huì)對(duì)沖部分商品房投資的減少。

（三）市場(chǎng)供求

1、100城庫(kù)存與去化周期：壓力先大后小

2022年全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模將呈現(xiàn)“先升后穩(wěn)”的特征，這和房屋銷售市場(chǎng)的行情等有關(guān)。預(yù)計(jì)2022年上半年全國(guó)100城房屋銷售依然有一定的壓力，進(jìn)而使得庫(kù)存規(guī)模容易上升。而到了下半年，銷售行情將有所改善，進(jìn)而使得庫(kù)存上升態(tài)勢(shì)受抑制。相對(duì)應(yīng)地，去化周期也有類似的趨勢(shì)，即呈現(xiàn)“先升后降”的態(tài)勢(shì)。不過需要注意的是，鑒于2021年房企拿地積極性偏弱、新開工等節(jié)奏過慢，預(yù)計(jì)庫(kù)存增長(zhǎng)的速度會(huì)慢于去化周期。

根據(jù)2021年既有月份的庫(kù)存數(shù)據(jù)，以及考慮到2022年的住房供應(yīng)和住房銷售等預(yù)測(cè)情況，我們模擬了2022年全國(guó)100城新建商品住宅庫(kù)存和存銷比數(shù)據(jù)的大致走勢(shì)。2022年年底全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模同比增速預(yù)計(jì)下降1%，去化周期為14個(gè)月。其中兩個(gè)指標(biāo)的最高點(diǎn)或在2022年6月份前后出現(xiàn)?？傮w上看，鑒于疫情等帶來的不確定性，以及房地產(chǎn)行情提振面臨的各類壓力，2022年要繼續(xù)把去庫(kù)存作為一項(xiàng)重要的工作去抓。

（四）市場(chǎng)價(jià)格

1、全國(guó)商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)2022年下跌1%左右

2022年，全國(guó)商品房成交均價(jià)將會(huì)由漲轉(zhuǎn)跌，預(yù)計(jì)全年跌幅在1%左右，可能創(chuàng)本世紀(jì)以來最弱水平，2008年也只是微跌0.2%。主要原因：一是房?jī)r(jià)與成交量高度相關(guān)，正如上文所述，我們預(yù)計(jì)2022年全國(guó)商品房銷售面積下降5%。二是房?jī)r(jià)與供求關(guān)系高度相關(guān)，預(yù)計(jì)2022年市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供大于求的形態(tài)，庫(kù)存有所增長(zhǎng)，去化周期有所拉長(zhǎng)。三是新房?jī)r(jià)格還受開發(fā)商的銷售策略影響，預(yù)計(jì)2022年部分房企經(jīng)營(yíng)仍然未走出困局，為回籠資金而繼續(xù)在部分城市降價(jià)促銷，從而拉低銷售均價(jià)。四是全國(guó)商品房均價(jià)有較強(qiáng)的黏性，不太容易明顯下跌，另外商品房?jī)r(jià)格會(huì)跌一點(diǎn)，但可售型保障房、拆遷安置房?jī)r(jià)格仍然繼續(xù)小漲，二者有所對(duì)沖。所以總體來看，這個(gè)指標(biāo)不會(huì)明顯下跌。

2、70城二手住宅價(jià)格同比漲幅預(yù)計(jì)由漲轉(zhuǎn)跌，下探尋底

展望2022年，在中央堅(jiān)持“房住不炒”、“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下，部分政策，尤其是地方層面會(huì)有所松動(dòng)，但大力救助的的可能性不大；另外，房屋成交量繼續(xù)較低迷，抑制房?jī)r(jià)上漲。回顧歷史，此次全國(guó)房?jī)r(jià)下跌情形與2014年的下跌周期有諸多類似之處，但本輪貨幣面和政策面等更嚴(yán)峻，我們認(rèn)為本輪房?jī)r(jià)下跌幅度與時(shí)長(zhǎng)均會(huì)超過上一周期。預(yù)計(jì)2022年70城大部分城市二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌或持平，個(gè)別城市下半年房?jī)r(jià)略有反彈，房?jī)r(jià)總體環(huán)比下跌15個(gè)月左右。70城二手住宅價(jià)格同比漲幅預(yù)計(jì)將在2022年1月由漲轉(zhuǎn)跌，8月創(chuàng)下近10年最低值-7.0%，12月收窄至-5.6%。